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土地市場升溫將再度刺激房價?專家:個別現象!
2019/6/25   來源:中國證券報
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    端午小長假,中證君走訪國內多處樓盤發現,為刺激市場需求,部分售樓中心打出購房優惠招牌,推出特價房、折扣房,甚至發放看房紅包,即便如此,居民購房熱情仍不溫不火。

    與之形成對比的是,5月以來,部分城市土地市場升溫,杭州更是以收獲266億元土地出讓金領跑土地市場。不過,分析人士指出,土地市場升溫只是個別現象,并未在全國遍地開花。個別城市中的優質地塊,才會產生高溢價競爭,國內土地市場仍將呈平穩發展態勢。

    數據顯示,告別年初短暫“小陽春”后,5月以來一二線樓市表現平穩,三四線城市樓市仍處于盤整期。市場普遍認為,未來房地產區域市場分化將愈加明顯。其中,一二線城市房價更趨平穩,部分三四線城市將面調整壓力。

    消費者購房日趨理性

    中證君端午小長假期間來到山東省某四線城市開發區的一家樓盤,雖該樓盤推出部分特價房,但也僅有3組顧客前來看房。該樓盤去年秋季開盤的約700套住宅目前還剩數十套待售,雖銷量可觀,但遠不及前兩年開盤不久便售罄的場面。售樓處人員向中證君介紹,為吸引居民購房,小區內特設某知名小學分校,如果全款購房,還可免約1萬元現金。

    當地某售樓平臺促銷廣告

    市民孫女士去年迎來家中第二個小孩,她計劃更換一套住房。“父母得過來帶孩子,想換套140平的。”不過孫女士表示,該樓盤售價12000元/平方米,略高于心理預期,她仍在觀望。

業內人士透露,自去年10月開始,當地房價已到階段高位,在“房住不炒”的定位下,消費者的購房行為也日趨理性,目前購房者多數處于觀望狀態。

    土地市場升溫將再度刺激房價?專家:個別現象!

    5月以來,部分城市土地掛牌量明顯增多。土地市場升溫是否意味著將迎來新一輪房價上漲?

中指研究院報告顯示,5月全國土地市場整體供應同比增加,成交環比量價齊升。5月,全國土地市場供應量同比微增,宅地供應增逾兩成,各線城市供應環比均增。成交方面,整體成交量環比增加近一成,成交均價同比上漲近50%,出讓金總額同比走高。

    從5月全國300個城市土地市場情況來看,供求方面,市場總體供應量較4月上升,但成交量同比下滑;價格方面,整體成交均價走高,一線城市均價同比翻番;出讓金方面,出讓金總額同比上揚,杭州攬金近266億領跑;此外,長三角土地交易活躍,多宗地塊入圍前十榜單。

    不過,分析人士指出,土地市場升溫只是個別現象,并未在全國遍地開花。個別城市中的優質地塊,才會產生高溢價競爭,國內土地市場仍將呈平穩發展態勢。

    備受關注的是,為控制土地競拍熱度,近期繼蘇州等地下調土地最高限價后,合肥也于近期發布《關于進一步明確競買資格審查的公告》,盡可能避免關聯公司報名參加同一宗地的競買,最大限度地防止圍標現場發生。

    對此,業內人士表示,穩地價才能穩房價,政府不斷出臺系列調控政策,預示著“穩地價、穩房價、穩預期”仍將是未來一段時間房地產市場調控的主基調。

    張波表示,穩房價的關鍵點主要包括三個方面:一是供需平衡,即單靠行政手段壓制房價的效果只能作用于短期,市場供需平衡才是樓市穩定的基礎;二是因城施策,不同城市的冷熱程度和供需雙方的特點都具有差異性,落實地方主體責任,因城施策是保證樓市穩定的關鍵點;三是持續打擊房地產市場亂象,尤其是哄抬房價、鼓吹炒房等行為。

    另據穆迪預計,在房價持續強勁上漲的情況下,調控措施放松可能性降低,年內房價漲勢料將放緩。

一二線樓市表現平穩,三四線城市樓市仍處盤整期

    告別年初短暫“小陽春”后,5月以來一二線樓市表現平穩。

    新建住宅方面,中指研究院報告顯示,5月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為14836元/平方米,環比上漲0.24%,漲幅較上月收窄0.04個百分點。其中,北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為26864元/平方米,環比上漲0.08%,漲幅較上月收窄0.03個百分點。

    58同城、安居客發布的5月《國民安居指數報告》顯示,5月全國樓市67個重點監測城市中,新房價格環比上浮0.44%,二手房環比微增0.11%。告別年初金三銀四“小陽春”后,5月全國樓市整體上漲動力偏弱。

    值得關注的是,諸葛找房數據研究中心6月6日發布的限競房報告顯示,北京限競房供應占比已超六成,為北京市場的供應主力。然而在2019年限競房產品大量入市的情況下,北京新建商品住宅市場也存在著供應結構單一,產品有同質化傾向的問題,導致限競房去化壓力加大。

    張波分析,首先,區位因素是影響限競房熱度的首要因素,目前絕大部分限競房都位于五環周邊,同時區域內的同質化競爭激烈,加劇了區域內項目的去化難度。

    其次,限競房未來的成本壓力仍然較大,從近兩年上市的限競房來看,拿地的時點大都是在2016年末到2017年中,這個時段北京樓市依然熱度較高,房企對于后市普遍較為樂觀,拿地熱情也高,也同步造成土地成本相對較高而銷售價格難有大幅下降空間。

    另外,以目前北京樓市的行情來看,限競房新增供應的銷售壓力依然較大,并且不排除部分項目會以貼著成本最低售價的方式加快銷售。

    二手房方面,5月,某研究院監測的10個城市(北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫和金華)二手房成交量為8.0萬套,環比下降2.7%,該機構預計6月10城二手房成交量環比進一步下降。

    我愛我家研究院通過梳理5月全國各地樓市重要政策及事件指出,國家和地方相關政策促使一二線城市樓市降溫。

    房地產區域分化愈加明顯

    展望一二線城市樓市走勢,張波指出,盡管目前一線城市仍是全國調控最為嚴格的區域,但房企對一線城市土地保持了相對謹慎樂觀,一線城市樓市未來的穩定性要好于全國。而人才政策等因素將拉升部分二線城市的競爭力,尤其是近期出臺人才政策力度較大,同時城市本身吸引力也較大的城市,例如杭州、寧波、呼和浩特等。

    招商證券研報稱,三四線城市銷量或有1-2個季度的調整,若調整幅度較大或拉動全市場銷量出現第二個底部(預計在年中左右),但之后將企穩。

    58安居客房產研究院首席分析師張波指出,三四線城市未來最大的掣肘在于人口,但三四線城市依然有兩個明顯的發展點,其一是環一線和環熱點二線城市的三四線,這部分城市將承接人口的外溢需求;其二是重點城市群涵蓋的三四線城市,包括長三角、珠三角、京津冀等,這類城市群本身的發展會帶動區域內城市的吸引力共同提升。

    招商證券表示,房地產區域分化依然明顯,目前一二線處于復蘇軌道、三四線仍在探底。

    中指研究院表示,房地產市場整體仍將繼續平穩運行,各線城市將延續分化態勢。其中,一二線城市房價將更趨平穩,部分三四線城市將面臨調整壓力。

    某研究院預計,2019年上半年40城成交將繼續萎縮,分城市類別看,一線城市將繼續企穩;東部二線城市后續將持續降溫,其他地區的二線城市以及三四線城市的成交量或面臨下跌風險。


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