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“土地財政”將要終結嗎?
2019/10/25   來源:毅家之言
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       每一輪財稅體制改革,不僅牽動著中國經濟的走向,也會對房地產行業產生極為深遠的影響。

  1994年的分稅制改革,拉開了地方高速發展的序幕。各地大干快上,地鐵、公路、機場等基礎設施投資猛增,當地方財政緊張的局面開始突顯,賣地和土地抵押貸款成為地方政府“短平快”地彌補財政缺口的有效手段,由此也衍生出助漲房價的質疑與激辯。

  在房地產行業歷經20余年高速發展后的今天,房地產已經深度嵌入中國經濟和財政收入的毛細血管中,既是經濟繁榮的標志性符號,也因資產泡沫的堆積帶來金融風險。

  2018年,房地產開發投資額為12.03萬億,占GDP的13.4%;

  土地和房地產相關稅收達到1.8萬億,占全國一般公共預算收入中稅收收入的11.5%;

  國有土地使用權出讓收入6.51萬億,相比17年增加了1.31萬億,相當于全國財政總收入的25.2%。

  賣地收入占到財政收入的四分之一,其重要性不言而喻。實際上,這還僅僅是全國平均水平,具體到各地方城市,基于經濟發展狀況的不同,對房地產的依賴程度還有著不小的差距。

  以北京為例,2018年土地出讓總金額為1682.92億元,相當于當年政府一般公共預算收入、政府性基金預算收入、國有資本經營預算收入和社會保險基金收入“四個錢袋”收入總和的14.6%。但與之相比,河北省廊坊市2017年土地出讓總金額占財政收入的比例就高達62.6%。

  高土地財政依賴度,一方面會壓縮實體經濟的發展空間,另一方面雖在短期內會對房地產市場產生一定的正向推動,但長遠來看拔苗助長的發展方式,打亂城市正常步調的同時,也推動了房價的非理性上漲。

  隨著2016年開始,全國新一輪房地產緊縮調控的實施,以及中央“減稅降費”力度的不斷加大,土地財政的不可持續,與地方財力縮減之間的矛盾愈發突出。為此,2018年全國財政工作會議首次將“確保地方財政可持續”列為2019年十大重點任務之一,彰顯形勢的嚴峻。

  財稅體制的改革,一觸即發。

  日前,國務院印發《實施更大規模減稅降費后調整中央與地方收入劃分改革推進方案》,就中央與地方收入劃分改革做出了新的調整。

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  政策一出,唱衰樓市的聲音漸起,甚至有自媒體撰文稱《房地產時代謝幕了》。真會如此?讓我們看一下《方案》中提出的三條措施:

  一是保持增值稅“五五分享”比例穩定。

  2016年“營改增”后,中央曾就增值稅的分配比例做出調整,中央、地方由過去的75%:25%調整至50%:50%,按照2018年國內增值稅61529億元的稅額計算,相當于多劃歸地方1.54萬億。

  二是調整完善增值稅留抵退稅分擔機制。

  2018年3月28日國常會確定,對部分先進制造業等行業試點退還部分增值稅留抵退稅,截止當年9月底,已實際退稅1148.5億元。今年5月1日起,進一步放寬了增值稅留抵退稅的條件,這部分退還企業的稅款由企業所在地全部承擔(50%)調整為先承擔15%,其余35%先行墊付,再與中央均衡分擔。雖然尚未頒布具體的實施細則,但無疑有利于減輕基層的財政壓力。

  三是后移消費稅征收環節并穩步下劃地方。

  2018年,國內消費稅總額為10632億元。看似超過萬億的大餅,實則尚難落入地方財政囊中,政策的關鍵是“將部分在生產(進口)環節征收的現行消費稅品目逐步后移至批發或零售環節征收”。哪些后移?何時后移?同樣須待細則出臺后方能落定。

  由此來看,《方案》中最為明確的是在增值稅政策的過渡期之后,將“五五分享”的機制固定下來,利于各地方合理規劃財政支出。另外兩項政策雖旨在通過調整收入劃分,擴寬地方收入增長的可能性邊界,但最終增長成果如何,目前尚不確定,而改變地方政府多年來形成的對“土地財政”的路徑依賴,則需要更長周期、更多政策。

  回顧2016年就已完成利益重新分配的增值稅,雖然為地方政府劃轉了超過萬億的收入,但卻并未打消其賣地沖動。2018年,全國土地使用權出讓收入的同比增速高達25.2%,遠超地方一般公共預算收入7%的增長水平。

  政策層面同樣暖意微現,天津濱海、寶坻中關村科技園試行購房政策的定向松綁,南京高淳、六合相繼放開限購,與此同時,來自一線的聲音同樣反映出市場溫度的變化。

  來自58安居客的統計顯示,進入2019年三季度以來,雖然購房者信心指數略有回落,但從長期來看,約九成購房者仍看好后市。2019Q3,58同城、安居客網站的新房訪問熱度同比去年上漲了8.9%。

  今年7月中央政治局會議定調,“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,房地產行業的黃金時代也因此宣告落幕,但在實體經濟景氣度不高,土地財政尚未找到理想“替代品”的當下,盡管不搞“短期刺激”,但也無改房地產作為中國經濟壓艙石和穩定劑的本色。(來源:毅家之言)

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