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中國土地觀察 10月50城賣地2000億:供需雙向縮水 地市萎靡不振
2019/11/1   來源:樂居買房
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     樂居買房訊(付強)

  經歷了9月的小幅供應上揚后,土地市場“乍暖還寒”,于10月再度陷入沉寂,供需兩端環比均出現下滑。據樂居買房不完全統計,全國60座土地交易相對活躍的城市共出讓334宗地塊,成交總金額約1987億元,較9月下降近3成,為下半年來最低值。

  武漢憑借225億的賣地所得領跑城市榜單,南京、杭州排名二三位,賣地收入超百億的城市僅有4座,9月時仍有7座。

  企業方面,國企、央企表現依舊搶眼,“大手筆”屢見不鮮,但多數房企延續審慎拿地姿態,不少甚至已經“蟄伏”,土地市場成交活躍度急劇下降。

  土地拍賣“叫好不叫座”

  優質地塊徒呼“生不逢時”

  從市場反饋看,今年樓市的“金九銀十”或再次有名無實,而土地市場借樓市提振信心的愿景無疑也已落空。

  據研究機構數據,10月,全國300城宅地供應環比小幅下降,二線城市降幅逾兩成;整體成交量環比減少超過4成,成交均價環比下降10個百分點,僅為2177元/平方米。

  而在60座重點城市范圍內,各項降幅更加明顯。據樂居買房不完全統計,10月入市土地計有334宗,來自50座城市,出讓總面積約1693萬平方米,較9月減少538萬平方米,降幅約24%;成交總金額1987億元,相比9月再度下跌827億元,較7月3800億的峰值更是幾乎“腰斬”。 

  歲末逐漸臨近,房企抓銷售、促回款、穩定資金流的工作重點愈發突出,拿地動力不足、實力受限,土地市場就顯得日趨“邊緣”,熱點難覓。整個10月,招拍掛地塊中有219宗以底價或近底價成交,占比高達65.6%,較上月有所提升。

  與此同時,高溢價成交地塊數量繼續縮減。10月所有順利出讓土地中,成交率超過30%的有30宗,其中17宗超過50%。

  值得關注的是,在非核心區偏遠地塊大多以零溢價成交的同時,相當一部分行業公認的、位于核心地域的優質土地也以“一輪游”收場,不得不令業界動容。有分析人士就此指出,如果將此類地塊放之今年二季度、在當時的市場環境中“接受檢驗”,成交情況必定會有天壤之別;此時入市、底價成交,只能無奈感慨“生不逢時”。

  不過,相比流拍停拍地塊,能順利入市已然是種幸運。據樂居買房觀察,各地10月土地流拍、中止或延期出讓現象有增無減,尤以天津、珠海、鄭州等城市為甚。天津本月共有10余宗土地“爽約”,珠海則有9宗土地終止出讓,而成功入市地塊一共只有3宗。

  究其原因,購房者普遍對樓市信心不足,價格預期不斷被拉低,而開發商因為利潤難以兌現,正常資金流難以維系,自然無力向土地市場投入更多,放緩拿地甚至不拿地的決策并不少見,直接導致停牌、延期、流拍充斥土地市場。

  二線城市供應減量仍為“支柱”

  三四線成交“縮水”嚴重

  具體來看,一線城市土地市場10月表現中規中矩,除深圳外均有土地入市,但溢價率仍在各線城市中墊底。京滬穗三城合計出讓15宗土地,宅地平均溢價率僅為7.2%,上海5宗地塊全部以底價成交、廣州亦只有一宗宅地以溢價入市。

  成交情況相對火熱的只有北京,4宗地塊共攬金107.4億元,其中兩宗以平均20%的溢價率成交,最高達34.2%。

  二線城市土地供應雖有減量,但依然扛起了土地市場的“大旗”,成交金額領跑各線城市。10月城市賣地排行中,武漢以225億的成交金額高居榜首,南京207.3億位居次席,杭州憑借超過百億的成交額力壓北京、位居三席,寧波、天津、青島、無錫也均位列前十。

  然而,上述城市如今更多依靠體量取勝,今年4-7月十余家企業圍獵一宗地塊的情景幾乎不復存在。以南京為例,三宗大體量拍賣頗為吸睛,但結果卻差強人意:11宗宅地的平均溢價率僅為8.2%,部分地塊的樓面價較此前同區域下降明顯,更有兩宗宅地臨時中止出讓。杭州境遇相似,涉宅地塊雖然仍能以一定的溢價率成交,但與此前動輒30%的數據已拉開差距。

  武漢是極為難得的例外,以20%、30%溢價率成交的宅地不在少數,最高超過90%,土地市場的高熱度彰顯無疑。

  歷來扮演重要角色的三四線城市整體風光不再,雖供應小幅微增,但成交量環比縮水近半,成交總金額亦有相應下滑。

  不過,向來是各能級城市中溢價率最高的三四線地市,在本月成交量驟增的情況下依然上演了“最后的倔強”,成交地塊溢價率維持在相對高位,幾乎憑一己之力拉高了全國均值、避免溢價率跌破下限;惠州、臺州、溫州、泉州、贛州、金華、常州等表現搶眼,銀川則貢獻了10月僅有兩宗溢價率超100%土地的其中一宗,一宅地以起拍價115%的溢價成交。

  另據樂居買房統計,10月初賣地收入超過900億的廣州、福州、重慶三城,本月結束時只有廣州“沖千”成功,成為年內第9座賣地超千億的城市,其余8城分別為杭州、蘇州、北京、武漢、上海、南京、寧波和天津。

  央企國企拿地魄力依舊

  “多觀望、緩出手”成共識

  房企方面,多數企業拿地審慎態度有增無減,除了對一些優質地塊也開始“忍痛割愛”,導致流拍停拍增加之外,對于高價地塊也變得慎之又慎。在本月成交價高于10億的53宗土地中,溢價率超過20%僅14宗,其中相當一部分被央企、國企摘下。

  受融資渠道持續收緊、銷售回款稍顯緩慢等因素影響,部分企業資金流趨緊的情況至今未見明顯好轉,為保正常運營不得不“冷落”土地市場。不過,部分央企、國企顯然對此顧慮不深,本月依然貢獻了多起“鯨吞”式大額成交,典型如中海51億摘得廣州海珠宅地,保利36.77億深耕溫州,中交39.4億、24.5億分別進軍南京、天津等。華僑城兩天內以66.4億、29.2億分別落子武漢和南京,前者為月度單宗最高成交額;憑借大宗交易,華僑城10月在60城土地市場擲出104.7億,榮膺月度拿地冠軍。

  不過,也有企業打破了央、國企對于高價地塊的“壟斷”。本月剩余兩宗成交額超過40億的地塊被世茂和濱江分食,前者56.4億進軍珠海,將在港珠澳大橋珠海口岸打造巨無霸綜合體,后者41.5億繼續深耕“大本營”杭州。

  值得注意的是,融資成本同樣較低的民營龍頭企業,本月也普遍放緩了拿地的腳步。以碧萬恒為例,三家企業的拿地金額僅為21.6、9.3和7.9億元,尤其是萬科和恒大,與此前單月拿地超200億的情況形成鮮明對比。

  其他企業的拿地情況則普遍較為分散。據樂居買房統計,整個10月,在土地市場投入超過30億的企業僅有10家,除上文已經提到的,還有大華、融創、金茂和中梁。(完)

  附:樂居買房重點監測60城名單

  北京、上海、廣州、深圳、重慶、長沙、東莞、大連、福州、佛山、貴陽、南寧、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、鄭州、長春、蘭州、南京、寧波、南昌、南通、青島、成都、濟南、石家莊、蘇州、西安、沈陽、唐山、天津、太原、武漢、無錫、廈門、銀川、昆明、煙臺、中山、珠海、常州、江門、溫州、嘉興、湖州、濰坊、金華、徐州、臺州、菏澤、贛州、阜陽、揚州、紹興、保定、泉州、惠州、廊坊、鹽城

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