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以價換量效果明顯 部分房企10月成交量創新高
2019/11/18   來源:中國證券報
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  為扭轉“小陽春”后成交清淡的態勢,一些房企四季度以來加大推盤力度,降價促銷,“以價換量”,不少房企10月份成交量創出歷史新高。受新房降價促銷影響,二手房降價較為明顯。此外,受信貸、融資等政策收緊影響,房企拿地趨于謹慎。

  房企加速回籠資金

  2019年四季度以來,一些房企實施“以價換量”策略,降價促銷以加速完成全年銷售目標。

  這在一線龍頭房企中表現尤其突出。以中國恒大為例,公司2019年10月份實現合約銷售金額約903億元,環比增長約8.7%,同比增長約70.2%,繼9月之后再度刷新單月合約銷售金額紀錄。2019年前10個月,中國恒大累計實現銷售額5435億元,完成全年6000億元銷售目標的90.58%。從銷售均價看,近兩個月中國恒大銷售均價下滑較為明顯。10月,公司合約銷售均價為9336元/平方米,環比下降7.15%;9月,合約銷售均價為10054.44元/平方米,環比下降5.53%。

  部分上市房企10月份銷售均價環比下降幅度較大。以首創置業為例,銷售簡報顯示,10月份公司實現合同銷售面積48.3萬平方米,同比增長100.41%;實現合同銷售金額90.7億元,同比增長56.38%。1-10月,公司累計實現簽約面積約245.1萬平方米,同比增長21.2%;累計簽約金額約601.5億元,同比增長25.2%。根據上述數據測算,10月份,公司銷售均價約為18778.47元/平方米,環比下降超過三成。

  克而瑞等第三方機構監測數據顯示,四季度以來,多數房企加大供貨力度,年底加速搶收,以快速回籠資金。

  分析人士指出,從往年的情況看,受開發節奏和行業規律影響,多數二三線開發商習慣把重頭貨值放在下半年,整個下半年都是推盤的重點。僅少數頭部房企保持全年平滑供貨,每個季度的銷售額比較均勻。隨著“金九銀十”效應逐步轉淡,頭部房企四季度推盤力度逐步增加。

  從營銷手段看,除了傳統地產銷售人員、中介人員推盤銷售外,今年以來多家龍頭房企“雙十一”期間與蘇寧、京東等電商聯合促銷。中國恒大和蘇寧易購此前宣布,“雙十一”期間累計推出1111套房源,單套最高優惠超過百萬元。

  58安居客房產研究院分院院長張波表示,“金九”不金,“銀十”成色不足。在市場降溫的背景下,全國房價面臨整體下行的壓力。“金九銀十”期間,多數房企采取“以價換量”拉動銷售。從全國范圍看,10月份銷售面積同比微增,對于房價同步產生下拉作用。熱點城市依然存在,但難掩市場整體走弱的趨勢。

  二手房降價促銷

  新房市場受房地產企業回籠資金、加速完成全年業績等“降價促銷”因素影響較大。

  從近期情況看,受新房降價銷售等因素影響,二手房市場紛紛降價銷售,部分置換需求較為迫切的業主降價力度有所加大。“金九銀十”期間,多地二手房市場出現不同程度下跌。

  中原地產首席分析師張大偉表示,不少一二線城市的新建住宅與二手房均價近期回落明顯。成交量仍保持慣性沖高,但主要在于以價換量的作用。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,二手房市場的數據反映了市場預期。當前過高的價格會使得二手房流動性減小,二手房房東若年底有換房的意愿通常會給予價格優惠,大城市和中小城市都有類似的規律。

  諸葛找房數據分析師國仕英表示,臨近年底,房企為加速銷售回款降價促銷,預計到年底前各個城市價格保持穩定或微跌態勢;二手房價格受新房價格影響,也將保持穩定或微跌態勢。

  未來走勢受關注

  2019年前10個月,房地產市場整體仍保持高位運轉,且10月份商品房銷售面積增速今年以來首次由負轉正。但在融資信貸政策整體收緊、房企拿地速度整體放緩、限購政策依然嚴格的背景下,且經過2019年的降價促銷后,2020年房地產行業銷售將后勁不足。

  張大偉表示,雖然整體成交量依然上行,全年有望刷新去年15萬億元的成交金額紀錄,但從房價看,市場調整趨勢明顯,一二三線城市逐漸進入調整期。未來如果沒有明顯的政策調整,市場拐點出現的可能性較大。

  事實上,購房者預期普遍轉淡。58同城監測數據顯示,四季度以來,房價穩中有降,市場熱度同步下行,購房者預期明顯呈現“看平”。如果沒有“以價換量”,不少地區難以拉動銷量。同時,10月份經紀人信心指數環比持續下降,降幅達1.7%。(來源:中國證券報)

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